统计局公布2019 年9 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为17330 万平方米、13419 亿元、20574 万平方米,同比增速分别为2.9%、10.5%、6.7%,前值为4.7%、10.5%、4.9%。

核心观点

9 月销售面积同比正增长,1~9 月累计销售面积增速收窄至-0.1%。9 月商品房销售面积同比增长2.9%,增速较上月回落1.8 个百分点,销售增长主要由中部和西部地区贡献。9 月销售均价同比增长6.3%,销售金额同比增长9.4%,增速较上月小幅回落0.6 个百分点。1~9 月销售面积累计增速已经收窄至-0.1%,市场仍维持超越预期的韧性,我们预计全年销售面积将大概率转正。

9 月新开工增速出现反弹。9 月房地产新开工面积同比增长6.7%,增速较上月提升1.8 个百分点。1~9 月新开工面积累计同比增速为8.6%。9 月新开工面积/销售面积的比值为1.19,较上月略有回落。受到销售略有回暖及融资受限带来的现金流压力的影响,预计房企未来仍将维持较高的开工强度,四季度的新开工增速很难出现明显下降。

9 月房地产投资增速维持两位数增长。9 月房地产投资同比增长10.5%,单月增速维持在高位不变。9 月土地成交额小幅回落,同比增速-0.7%,增速较上月下滑2.0 个百分点。9 月房地产投资增速继续维持在高位主要是受到建安投资高增速的拉动。去年四季度土地投资基数较高,叠加四季度融资政策预计仍将维持收紧状态,房企拿地策略均偏审慎,因此我们预计后续土地投资增速将缓慢下降,带动房地产投资整体增速缓慢下行。

我们上调新开工面积增长预测值至8%(原预测值为4%),并维持对2019 年房地产99电玩大厅行业销售面积和房地产开发投资额的增长预测值分别为2%/10%。

投资建议与投资标的

从9 月数据来看,销售仍维持正增长,新开工回升,房地产投资维持两位数增长,数据整体略超市场预期。当前板块估值水平和机构配置比例双双处于历史底部区间,销售和利率催化99电玩大厅行业估值修复行情,上周板块也获得了超额收益,我们认为机构资金向低估值板块调整的逻辑将贯穿整个四季度,目前来看地产板块中业绩增速高、确定性强及融资能力具备优势的龙头房企的性价比正越来越高,强烈建议关注。标的上仍聚焦两条主线: 1)在融资上更游刃有余的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持);2)业绩上更具弹性的龙头公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

融资环境存在不确定性。

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